За оцінками, у Польщі налічується приблизно 5 мільйонів житлових громад. На жаль, її члени не завжди знають, які їхні права та які обов’язки вони мають. Ми представляємо 10 кращих фактів, які повинен знати кожен член житлової спільноти.
Якщо ви плануєте ремонт або оздоблення інтер’єру, скористайтесь послугою «Пошук підрядника», доступною на веб -сайті «Калькулятори будівництва». Після заповнення короткої форми ви отримаєте доступ до найкращих пропозицій.
Житлова громада - основна інформація
1. Коли створюється житлова громада?
Багатьох цікавить, коли створюється житлова громада, а точніше - з якого часу про це можна говорити? Виявляється, згідно із законом (Закон про житлові товариства) громада створюється автоматично, тобто тоді, коли перша квартира в даній будівлі викуплена у забудовника. Тому, поки не будуть придбані наступні квартири, громада складається з однієї особи (або двох осіб, якщо є кілька власників квартири).
Громади поділяються на малі та великі. Невелика житлова громада включає будівлі, що мають до 7 квартир. Велике ОСББ знаходиться над цими 7 приміщеннями. Від цього залежить спосіб управління громадою.
2. Акт про житлові громади - правова основа
Основним положенням, що регулює принципи функціонування житлового кооперативу, є Закон про право власності на квартири від 24 червня 1994 р. Саме він запровадив термін житлового кооперативу, тому назва «Закон про житлові товариства» також іноді зустрічається, хоча в принципі це неправильно.
Закон про житлові товариства був розроблений через те, що на початку 1990 -х років ринок забудовників почав інтенсивно розвиватися, а кооперативний рух дещо втратив своє значення. Саме тому з’явились правові норми, які розробили положення про спільну власність, які включені до Цивільного кодексу. Поки що невеликі громади діють на підставі положень Цивільного кодексу, а не Закону про право власності на приміщення (Закон про житлові громади). Відповідно до регламенту, житлова спілка не має такого поняття, як юридична особа.
3. Правління житлової громади
Одне з найважливіших рішень, яке приймають власники нерухомості - це визначення способу управління майном. Це означає, що має бути призначена рада житлової громади. Невелике житлове товариство, тобто те, що налічує менше 7 членів, не повинно призначати правління - лише великі зобов’язані це робити згідно із законом (Закон про житлові товариства).
Правління житлової громади має складатися з представників власників приміщення. Однак створення ради директорів не обов’язково передбачає відсутність контролю над майном, оскільки найважливіші рішення приймаються на зборах громади. Правління житлового товариства може бути обрано шляхом голосування або можуть бути охочі взяти в ньому участь.
4. Житлова спільнота - адміністратор ззовні
Значна частина великих житлових громад вирішують довірити управління спеціалізованим компаніям. Тоді скликати раду директорів не потрібно. Зовнішній адміністратор - хороше рішення, тому що ви можете делегувати йому багато важливих завдань, для яких члени спільноти часто не мають компетенції - наприклад, бухгалтерію чи представництво в банку.
Адміністратор також несе відповідальність за сповіщення мешканців про зустрічі, а також про показання лічильників або ремонтні роботи. Положення про житлову асоціацію можуть вирішувати сферу діяльності адміністрації. Звичайно, це також не означає втрату контролю над майном. Крім того, усі найважливіші аспекти вирішуються членами спільноти під час голосування на засіданнях. Якщо ви шукаєте додаткових порад, перевірте також цієї статті про Закон про житлові товариства.
Житлова громада - права членів громади
5. Правління житлової громади та вирішення важливих питань
Правління спільноти не може приймати рішення щодо важливих питань, які визначені в Законі такими, що виходять за межі діяльності повсякденного управління. Вони вимагають письмової згоди власників - рішення житлової громади. Такий документ також є дорученням правління укладати договори та діяти від імені громади.
Нижче наведено такі види діяльності, які виходять за рамки повсякденного управління нерухомістю:
- визначення винагороди за управління житловою громадою,
- прийняття річного економічного плану,
- визначення розміру плати,
- надання згоди на реконструкцію,
- надання згоди на зміну розміру акцій,
- поділ спільного майна,
- придбання нерухомості,
- пред'явлення позову,
- поділ спільної земельної частини.
6. Житлова громада та вигоди від надходжень
Іноді житлова асоціація приносить такі переваги, як дохід від розміщення рекламного банера на стіні або розміщення фотоелектричних панелей. Для того, щоб віднести їх до чогось конкретного, необхідно проголосувати та прийняти резолюцію житлової громади. Його можна перекласти на оплату операційних витрат або оплату додаткових послуг (прибирання, бухгалтерський облік). Надлишки можна розподілити між членами громади.
7. Житлова громада - скликання зборів та голосування
Кожен член житлової громади має можливість скликати збори. Закон про житлові товариства передбачає, що збори мають проводитись принаймні раз на рік, а якщо правління цього не робить, будь -який власник квартири може їх скликати.
Важливі питання обговорюються на засіданнях, і кожне засідання має закінчуватися резолюцією житлової громади, яка включає те, за що проголосували. Невелика житлова громада керується правилами, викладеними у Цивільному кодексі. Згідно з ними, для здійснення діяльності, що виходить за межі повсякденного управління, потрібна одностайність. За його відсутності кожен власник може звернутися до суду з питанням вирішення спору.
Великі громади приймають рішення шляхом голосування. Однак не йдеться про просту більшість голосів. У цьому випадку він обчислюється на основі акцій - чим більше майна у когось є, тим важливішим є його голос. Кожна квартира має 1 голос - це означає, що якщо є кілька співвласників, вони можуть віддати лише один голос.
Житлова громада - обов’язки громади та її членів
8. Житлова асоціація та фінансові зобов’язання членів
Основний обов'язок кожного орендодавця - нести витрати, пов'язані з підтриманням будівлі у належному стані. В основному це плата за комунальні послуги, а також за утилізацію відходів та проведення необхідного ремонту.
Член житлової спільноти також повинен оплачувати ремонт та поточне обслуговування, страхування, податки та прибирання загальних приміщень. Правила житлової спільноти також можуть передбачати необхідність сплати внесків за винагороду членів правління або адміністратора. Положення житлової громади мають регулювати розмір цих внесків. Рішення приймається шляхом голосування, а резолюція житлової громади має бути представлена всім членам.
9. Громадські зобов’язання - спільне користування квартирою
Одним з найважливіших обов'язків членів спільноти є необхідність забезпечити житло в певних ситуаціях. Це такі ситуації, як:
- огляд (газові установки або димоходи та вентиляція),
- перевірка лічильників,
- ремонтні роботи та необхідні ремонтні роботи.
Кожен власник зобов’язаний зробити квартиру доступною для встановлення нових установок (газу, води чи електрики). Іноді це викликає занепокоєння, оскільки це часто означає необхідність забивати плитку або руйнувати стіну, але найчастіше таке зобов’язання передбачено нормами житлової громади.
10. Житлове товариство та проблемний орендар
Також обов’язок кожного члена спільноти - підтримувати порядок і мир та дотримуватись закону як у своїх квартирах, так і в зонах загального користування. Якщо хтось із орендодавців грубо або наполегливо перевищує ці правила або надовго затримує сплату зборів, громада має право виселити орендаря.
Як це можливо? Громада має право домагатися, щоб проблемний власник продав майно на аукціоні. Однак для цього необхідний судовий процес, який зазвичай займає досить багато часу.
