За оцінками, майже 600 000 польських сімей погашають іпотечні кредити у швейцарських франках. Деякі позичальники розглядають можливість продажу квартири та позбавлення від іпотеки. Але чи можливо це? Чи дозволяють це банки? Виявляється, це так.
Хочете дізнатися, які реальні витрати на вашу іпотеку? Скористайтеся незалежним калькулятором, доступним тут.
Як це насправді з іпотекою у франках?
Позики у швейцарських франках викликають великі емоції. Більшість позик в іноземній валюті було взято, коли курс CHF коливався навколо 2,20 - 2,50 злотих. Поточний курс швейцарського франка менший за 5 злотих, а це означає, що вартість іпотечного боргу кредитора подвоїлася. Водночас процентні ставки знизилися (нижчі процентні ставки), тому розмір щомісячних внесків не збільшився пропорційно.
Як приклад візьмемо сім’ю Ковальських, яка у 2008 році взяла житловий кредит на 100% вартості квартири (вартістю 350 000 злотих). На той час прибуток становив приблизно 1%, а коефіцієнт LIBOR CHF 3M - приблизно 2,65%. Розмір позики для родини Ковальських був відносно низьким (приблизно 1600 злотих). Альтернативний внесок за іпотеку в польській валюті тоді становив близько 2200 злотих.
Позики у швейцарських франках перебували у привілейованому становищі до 2013 року. Тоді сума виплат позик у швейцарських франках та злотих була вирівняна. До цього часу процентні ставки значно знизилися, завдяки чому кредити у швейцарських франках все ще характеризуються низьким рівнем платежів. Однак найбільша проблема - це сума непогашеного боргу. Наша зразкова родина Ковальських протягом 8 років виплачувала внески загальною вартістю близько 170 000 злотих. Однак іпотека все ще стягується в національній валюті приблизно на 530 тисяч злотих. Припустимо навіть, що вартість майна залишалася незмінною на рівні 350 000 злотих. У цій ситуації сім'я Ковальських, швидше за все, не вирішить продати квартиру. За цей проект їй доведеться доплатити близько 180 000 злотих зі своєї кишені.
Чи знаете ви, що…Залежно від кредитного консультанта, вартість позики в тому ж банку може бути вищою або нижчою навіть на кілька тисяч злотих? Тому варто порівняти умови щонайменше кількох радників. Ми рекомендуємо його заповнивши коротку форму на нашому веб -сайті - на його основі ми зв’яжемося з вами з дуже надійним кредитним посередником, який запропонує вигідні рішення у багатьох банках.
Перевірити!Сьогодні взяти валютну позику можуть лише люди, які отримують дохід за кордоном (докладніше на цю тему можна дізнатися з цієї статті). В результаті, з одного боку, польські позичальники не зазнають коливань курсу валют, але, з іншого боку, вони більше не мають доступу до позик в іноземній валюті, у яких змінна частина процентної ставки дуже низька.
Однак ситуація гірша для тих, хто взяв кредит у франках і з якихось причин хотів би погасити кредит раніше або продати нерухомість. Звичайно, продаж майна, закладеного в швейцарських франках, звичайно можливе, але рентабельність операції іноді викликає сумніви.
Чи погоджуються банки на продаж квартири, закладеної у франках?
Банк є кредитором іпотеки, і від нього залежить, чи взагалі можливий продаж квартири. На щастя, більшість банків (mBank, ING Bank Śląski, Milenium Bank, Multibank, Pekao S.A, PKO BANK POLSKI, Credit Agricole) дозволяють продаж нерухомості. Деякі установи (наприклад, банк Alior та банк Zachodni WBK) залишають за собою право приймати індивідуальні рішення. У цьому випадку аналіз охоплює вартість майна, фінансове становище потенційного покупця квартири, а також вартість іпотечного боргу.
Кілька банків відкидають можливість продажу квартири, закладеної у франках заздалегідь, ставлячи її в залежність від погашення всього боргу.
Як продати квартиру з боргом?
Продаж квартири, обтяженої кредитами у швейцарських франках, - не найпростіше. Пошук покупця може зайняти досить багато часу. Тому у багатьох випадках продавець змушений продати квартиру трохи нижче її ринкової вартості.
Спочатку ми повинні переконатися, що кредитор дозволяє продаж боргового житла та дозволяє уступки за іпотечними кредитами. У більшості випадків з цим особливих проблем не буде.
Рекомендовані ноутбуки - перевірте ціни!
Набагато важливішою буде заява банку про вартість непогашеного зобов’язання та можливість видалення іпотеки. Кредитор повинен вказати вартість іпотеки, розмір комісії за дострокове погашення боргу. Декларація також повинна містити номер банківського рахунку для оплати дебіторської заборгованості, а також обіцянку (підтвердження того, що після сплати зобов’язання іпотека може бути видалена з реєстру земельних та іпотечних кредитів). У разі іпотеки у франках також важливо буде конвертувати CHF в злоті. Поточний курс повинен бути зазначений у листі банку. Ви можете дізнатися більше про те, як погасити іпотеку раніше У цій статті.
Ми можемо чекати до декількох тижнів на видачу такої виписки банками. Його вартість не повинна перевищувати 100 злотих.
Ми підписуємо нотаріальний договір з покупцем квартири
Продаж може відбуватися двома способами. По-перше, це підписання договору передпродажу. На його основі покупець здійснить відповідний авансовий платіж на рахунок продавця. Найчастіше її вартість використовується для погашення іпотечного кредиту.Продавець сплачує іпотеку та видаляє її з реєстру земельних та іпотечних кредитів. Пізніше буде підписано договір купівлі -продажу нерухомості. Покупець сплачує суму грошей, яка відсутня, на банківський рахунок, зазначений продавцем.
На практиці небагато покупців погоджуються на таку форму угоди. Для покупця відступлення позики та її самостійне погашення стануть більш безпечним рішенням. Для цього знадобиться згода банку на переуступку та підписання належним чином сформованого договору купівлі -продажу. Після складання нотаріального акту покупець перераховує кошти у двох частинах.
Перша частина надходить продавцю, друга перераховується на банківський рахунок і покриває вартість іпотеки.
На жаль, позики у швейцарських франках часто створюють дивну ситуацію, коли сума боргу перевищує реальну вартість майна. У цій ситуації потенційний продавець не отримає жодних надходжень від продажу, і іноді йому доведеться доплачувати за погашення іпотеки. Такий продаж не має економічного обґрунтування, а тому залишається у сфері теоретичних міркувань.
Іпотека та її виключення з земельної книги
Як відомо, іпотечні кредити отримують запис у земельній та іпотечній книзі. Однак після погашення боргу запис не стирається автоматично. Власник нерухомості повинен зробити спеціальне виключення з земельної та іпотечної книги. Якщо позов повністю задоволено, видалення не повинно викликати особливих проблем. Орендодавець повинен отримати від банку декларацію про погашення боргу та згоду на анулювання іпотеки. Тоді вам потрібно подати відповідну заяву до суду земельної та іпотечної реєстрації. Суд розглядає заяву протягом 1-2 місяців, а потім виносить ухвалу. Позитивне рішення призводить до вилучення іпотеки з земельного та іпотечного реєстру. Плата за зняття іпотеки становить приблизно 100 злотих.
Альтернативна розробка - передача іпотеки та продаж квартири
Деякі позичальники вважають вигідним перевести свою іпотеку на інше майно. Важливо, що позичальник не повинен бути його власником. Дозволено передавати іпотеку на нерухоме майно членів сім'ї (наприклад, батьків). Іпотека може бути передана лише за згодою кредитора та всіх власників майна. Банк оцінює технічний стан "нової" будівлі, визначає її ринкову вартість та обчислює вартість застави. Іпотека передається в іншу будівлю, але кредитор все одно має повернути позику. Єдина відмінність полягає в тому, що квартира більше не обтяжена, і кредитор може легко продати її за ринковими цінами.
