Купівля квартири за іпотечним кредитом часто викликає негативні емоції. Деякі інвестори заперечують такі пропозиції щодо продажу. Однак чи справді є чого боятися? Чи так небезпечна для інвестора покупка боргової квартири? Виявляється, ні. Тому в статті нижче ми опишемо, як купити квартиру з іпотекою і як підготуватися до всього проекту.
Варто пам’ятати, що, купуючи квартиру, ви повинні пам’ятати про витрати на її реконструкцію. Ви завжди можете обчислити їх за допомогою калькуляторів, доступних за цим посиланням.
Перевіряємо земельний та іпотечний реєстр
Аналіз земельного та іпотечного реєстру - це основа, про яку слід пам’ятати, перш ніж купувати квартиру. Зупинимось на третьому та четвертому розділах. Розділ третій має бути повністю порожнім. Це місце для введення обмежень для приміщень (наприклад, порушення судових приставів). Якщо під час перегляду книги ми помічаємо такі записи, тоді буде розумно відмовитися від покупки квартири.
У четвертій главі йдеться про іпотечні платежі. Ми знайдемо там реквізити банку, який надає кредит, а також суму заборгованості по іпотеці. Для потенційного покупця це будуть корисні знання, які підкажуть, чи варто взагалі цікавитися цією нерухомістю. Пам’ятайте, що іпотека не обтяжує первісного власника нерухомості, а саме це майно. Якщо ви купуєте заборговану квартиру, не виконуючи необхідних формальностей, це може змусити кредитора вимагати повернення боргу від нового власника.
Як безпечно купити квартиру?
Ми вже перевірили земельний та іпотечний реєстр та встановили реквізити банку. Настав час проаналізувати кредитну угоду. Особа, яка продає нерухомість, повинна надати нам договір, укладений з банком. Варто уважно це перевірити. Продавець також повинен надіслати спеціальний лист / запит до банку, щоб визначити суму, виплата якої розірве іпотеку. У цій ситуації банк повинен погодитись на дострокове погашення зобов’язань та визначити кінцеву вартість погашення іпотеки. Ця згода (так звана обіцянка) повинна містити виписку банку, загальну суму погашення боргу, а також номер банківського рахунку, на який потрібно здійснити платіж. Обіцянка є гарантією для позичальника, що дострокове погашення зобов’язань дозволить вилучити іпотеку з земельного та іпотечного реєстру.
Пам’ятайте, що дострокове погашення кредиту іноді пов’язане з додатковою комісією для банку (ціни коливаються від 1 до навіть 5% вартості боргу). Детальніше про дострокове погашення іпотеки та потенційні витрати ви знайдете тут.
Покупець зобов’язаний забезпечити скасування іпотеки. Це може зробити сам продавець (до покупки нерухомості) або покупець (видалення відбувається після придбання квартири).
Як купити квартиру і видалити іпотеку?
Продавець може видалити іпотеку з земельної та іпотечної книги. Для цього він повинен погасити непогашений борг перед підписанням договору купівлі -продажу. Насправді, у кількох продавців є достатньо коштів, щоб погасити кредит достроково. Тому одним із можливих рішень є погашення застави за покупку квартири. Цей депозит сплачується на рахунок продавця за попереднім договором. Продавець сплачує борг, а банк видає декларацію про повне погашення боргу та згоду на анулювання іпотеки. Продавець подає заяву до суду земельної та іпотечної реєстрації (декларація з банку є необхідним додатком). Суд аналізує документацію та видає декларацію про зняття іпотеки. Продавець приносить цей документ нотаріусу. Там майно продається, а іпотека видаляється з земельної та іпотечної книг одночасно.
Ця форма видалення іпотеки може здатися зручною для покупця квартири. Однак це не найбезпечніше рішення для нього. Продавець може відмовитися від попереднього договору та відмовитись від сплати завдатку. Тоді нас чекає непотрібний і трудомісткий судовий процес.
Набагато безпечнішим рішенням буде зняття іпотеки новим власником приміщення. Тоді процедура така. Продавець отримує від банку виписку про можливість та розмір дострокового погашення боргу (обіцянка). Важливо, що заява повинна бути видана на дату укладення договору купівлі -продажу. Покупець повинен особисто перевірити правильність документа (суму погашення, номер банківського рахунку, згоду на зняття іпотеки). Якщо все йде добре, викуповується боргова квартира.
Новий покупець квартири повинен сам сплатити непогашений борг і перерахувати його на зазначений банківський рахунок. Залишок суми, зазначений у договорі купівлі -продажу, повинен бути переданий продавцю. Спосіб цієї оплати встановлюється на лінії продавець - покупець. Прийнятні як банківський переказ, так і готівка.
Новий власник квартири отримує від банку заяву про повне погашення боргу та згоду на анулювання іпотеки. Документ є підставою для подання заяви до суду земельної та іпотечної реєстрації. Правильно заповнена заява з додатками подається до суду. Час очікування зазвичай становить 1-2 місяці (залежно від регіону нашої країни). Після закінчення цього часу суд вирішує зняти іпотеку з майна. Це супроводжується офіційною платою за новий власник. Його сума не надто висока і зазвичай коливається близько 100 злотих.
Самовилучення іпотеки може бути складнішим для покупця. Однак він залишає повний контроль над власними грошима. Гроші, призначені для погашення іпотеки, не надходять до продавця, що робить покупку квартири менш ризикованою.
А як щодо квартири, заборгованої по іпотеці у франках?
Процедура продажу квартири з іпотекою в іноземній валюті така ж, як у випадку іпотеки в польських злотих. Єдина відмінність - специфіка банківської виписки (обіцянки). Можливо, банк не надто захоплений достроковим погашенням боргу. Обіцянка повинна містити заяву про можливість видалення іпотеки після погашення боргу, номер банківського рахунку та суму, що залишилася до погашення. Пам’ятайте, що банк має вказати вартість боргу після конвертації у польську валюту. Курси валют змінні, але банк повинен письмово вказати їх поточну вартість. Перетворення боргу з швейцарських франків у польські злоті є обов’язковою величиною і означає загальну суму, яку ми повинні сплатити в день погашення боргу. Ситуація, в якій банк надає вартість боргу в іноземній валюті (без його конвертації), є неприйнятною. У цьому випадку потенційний покупець не буде знати реальну суму іпотечного боргу.
Проблема також з'являється на стороні продавця. Деякі люди брали позики, коли вартість швейцарського франка становила лише 2 злотих (сьогодні це близько 3,90 злотих). Таким чином, сума деяких іпотечних платежів може перевищувати реальну вартість майна. У цій ситуації банк може не погодитися на дострокове погашення боргу. Навіть якщо він це зробить, продавець повинен виплатити суму, що бракує, зі своїх ресурсів - що для нього абсолютно невигідно.
Загалом, польські банки практично більше не пропонують кредити в іноземній валюті (за деякими винятками можна прочитати в цій статті) саме через масове зростання боргів багатьох позичальників. Хоча, через падіння процентних ставок у Швейцарії, їх виплати не зросли пропорційно курсу валюти, вартість боргу, конвертована в злоті, можлива.
Чи означає іпотечне навантаження, що майно має борг?
Виявляється, це не обов'язково. Видалення іпотеки з земельного та іпотечного реєстру не відбувається автоматично після погашення боргу банку. Власник повинен підготувати відповідну заяву та подати її до суду. Насправді, багато людей не пам’ятають завершити цю формальність. Запис про іпотечний борг може існувати у земельному та іпотечному реєстрі задовго після повного погашення боргу. Тому варто уточнити цю ситуацію у продавця. Якщо вилучення іпотеки є лише питанням формального характеру, краще врегулювати її до підписання договору купівлі -продажу квартири. Таким чином, покупець може бути впевнений, що його нове майно не буде жодним чином заборгованим або заставленим.
