Місцевий план зонування нашої будівельної ділянки є найважливішим документом, який необхідно переглянути перед початком будівництва (а краще перед покупкою ділянки). Він містить усі вказівки щодо того, що і як будувати в певній зоні. Деякі плани навіть диктують колір фасаду та тип будівельних матеріалів. Ось чому варто знати, що міститься в цьому документі і як це вплине на будівництво нашого будинку.
Хочете дізнатися, скільки коштує будівництво будинку? Скористайтесь нашим калькулятором вартості будівництва.
Що таке місцевий план просторового розвитку і що він містить?
Місцевий план - це правовий акт, створений міською або комунською радою. План містить детальні умови розвитку території та її використання. Варто пам’ятати, що документ може змінюватися кожні кілька років (залежно від потреб міської чи комунальної влади). Для деяких інвесторів це може бути досить незручною ситуацією, яка припинить будівельні роботи. Тому перед початком робіт варто ознайомитися з умовами локального плану та з’ясувати, чи не буде він найближчим часом змінений.
Слід також пам’ятати, що документ завжди складається з описової та графічної частини. Варто уважно їх проаналізувати і звернути увагу на таку інформацію, як:
- Призначення площі конкретної ділянки.
- Використання прилеглих територій.
- Мінімальний розмір земельної ділянки, на якій можна звести односімейний будинок.
- Максимальний розмір будинку, який ми можемо побудувати.
- Необхідний обсяг будівлі, форма покрівлі та тип покрівельного матеріалу.
- Розташування будівлі по відношенню до дороги.
- Можливі способи підключення каналізації та носія.
- Біля ділянки планується проведення будівельних робіт.
- Планове будівництво доріг.
- Території, призначені для суспільних цілей.
- Детальні умови освоєння земель, що є результатом необхідності охорони природного середовища, а також належного управління природними ресурсами.
План просторового розвитку може бути дуже детальним або узагальненим. У другому випадку ми маємо більшу свободу та можливість тлумачення її положень. Однак нові документи, як правило, містять все більш детальні вказівки. Тому варто проаналізувати їх та оцінити, чи буде для нас прибутковим будівництво на даній ділянці.
Як отримати доступ до місцевого плану просторового розвитку?
План просторового розвитку - це відкритий документ. Ми можемо побачити це в офісі міста чи комуни. Ми не повинні володіти землею або мати на неї будь -які права. Завдяки цьому ми зможемо оцінити придатність ділянки до її покупки. Відповідальність за надання нам документів надає працівник. Ми не повинні наводити жодних причин або надавати додаткові документи.
Більш того, ми також можемо отримати витяг та схему плану просторового розвитку. Однак нам доведеться заплатити відповідний збір. Копія плану, що містить максимум 5 сторінок, коштуватиме 30 злотих. За більш обширні документи ми заплатимо 50 злотих. У свою чергу, вартість малюнка є змінною величиною і залежить від висновків офісу. Це може коштувати до 200 злотих.
Щоб отримати виписку та схему карти, вам знадобиться лише реєстраційний номер ділянки, її площа та аркуш карти. Всю необхідну інформацію слід отримати в офісі комуни. У деяких випадках ви також можете перевірити земельний та іпотечний реєстр. Однак у більшості невикористаних ділянок його ще немає.
Місцевий план зонування та його вплив на можливість будівництва будинку
Місцевий план може накласти на інвестора багато будівельних вимог. Важливими будуть як кубатура будівлі, геометрія даху, так і розташування будівлі на ділянці. У деяких випадках ми також стикаємося з умовами, що стосуються будівельних матеріалів. Тому перед покупкою будівельного проекту варто проаналізувати документацію. Якщо проект нашого будинку не відповідає плану зонування, будівництво буде неможливим. Завданням інвестора буде адаптувати проект до чинних законодавчих вимог. Це не повинно бути занадто складним, але виправлення готового будівельного проекту буде додатковими витратами і відкладе початок будівельних робіт.
На щастя, більшість місцевих планів не висувають надто складних вимог до інвесторів. Будівництво відповідно до положень місцевого законодавства не повинно становити серйозної проблеми. Інвестори, які планують забудову на території, охопленій чинними планами просторового розвитку, перебувають у найсприятливішій ситуації. Набагато гірше, якщо цей тип документації тільки створюється або змінюється. Стаття 65 Закону від 27 березня 2003 року про територіальне планування та розвиток говорить, що зміни до місцевого плану не скасовують дозволу на будівництво. Інвестор може продовжувати роботу відповідно до графіка та вказівок, що містяться в умовах розробки / попередньому локальному плані.
Однак ситуація може ускладнитися, якщо ми планували будівництво, але ми ще не подали жодних документів. Зміни в плані просторового розвитку можуть змінити призначення нашої ділянки. У цьому випадку ми можемо лише спробувати вплинути на зміст місцевого плану.
Варто знати, що проект місцевого плану просторового розвитку виставляється на громадський огляд (не менше 21 дня). Водночас офіс встановлює термін подання письмових коментарів. Кожен коментар слід розглядати окремо. Варто додатково мотивувати це, тому що це збільшить шанси на успіх. Якщо наш коментар буде враховано правильно, усі зміни будуть застосовані до проекту місцевого плану. Негативний розгляд нашого зауваження не може бути оскаржений до адміністративного суду.
