Перед покупкою квартири перед нами стоїть багато варіантів. Перший - це вибір між новою та вторинною квартирами на ринку. В останні десятиліття спостерігається спад популярності квартир у старих багатоквартирних будинках. Ймовірно, це пов'язано з багатьма перевагами, які випливають із купівлі квартир у забудовників. Нижче ми наведемо основні переваги та недоліки обох цих рішень.
Не забудьте врахувати витрати на ремонт або оздоблення перед покупкою квартири. Ви можете розрахувати їх обидва безкоштовно на будівельних калькуляторах.
Переваги та недоліки первинного ринку
Квартири в нових блоках створюються на основі нових технологічних рішень. Це помітно перетворюється на комфорт їх використання. Інтер’єри квартир зазвичай досить легко оформити, а їх планування досить продумане. Після купівлі нерухомості нам залишається лише правильно її закінчити (більшість нових квартир перебувають у стані забудовника). За оцінками, вартість оздоблення нової квартири становить приблизно 1000 злотих / м2але витрати можуть сильно варіювати. Як і рентабельність інвестицій у квартиру протягом багатьох років. Щоб розрахувати, скільки нам це все буде коштувати, варто скористатися веб -сайтом profit.pl і розрахувати його самостійно.
Ще однією перевагою нового будівництва є сучасна інфраструктура прилеглої території. Навколо нових блоків будуються сучасні гаражі, магазини та дитячі майданчики. Навколишня територія часто виглядає набагато краще, ніж коли вона оточена великими плиточними блоками. Деякі новозбудовані житлові масиви додатково закриваються, що підвищує безпеку мешканців та підвищує їх якість життя. Існує також думка, що більшість садиб нових багатоквартирних будинків (навіть тих, що не огороджені) набагато безпечніше, ніж околиці збірних багатоквартирних будинків. Звичайно, це залежить від місця розташування, але, беручи до уваги загальноприйнятий моніторинг всередині закритого маєтку та постійну охорону, важко уявити собі більш безпечний маєток.
Елегантний зовнішній вигляд сходів також важливий, оскільки вони не нагадують ті зі старих, часто пошкоджених будівель. Функціональні ліфти та елегантне оточення роблять проживання в новобудовах набагато приємнішим. Це також вигідно для інвесторів, які планують орендувати свою нову квартиру. Ефективне оточення та новий інтер’єр, безумовно, підвищать ціну оренди квартири.
Варто також пам’ятати, що інвестори, які купують нерухомість на первинному ринку, не зобов’язані сплачувати податок з цивільно -правових операцій (як у випадку з нерухомістю на вторинному ринку). Вартість цього податку еквівалентна 2% вартості нерухомості. На практиці, однак, вони мають сплачувати ПДВ (включений у вартість квартири), а це означає, що фактичний збір для держави значно вищий, ніж у випадку вторинного ринку.
Додатковою перевагою є той факт, що на нові квартири поширюється гарантійний термін на кілька років. Усі недоліки та недоліки в квартирі, які не були викликані неправильним використанням, повинен бути усунений забудовником. Для інвестора це буде додатковою гарантією, що гарантує, що в майбутньому він не зіткнеться з непередбаченими витратами. На цьому етапі також варто згадати невеликі збори, пов'язані з експлуатацією будівлі. Нові блоки не потребуватимуть реконструкції протягом багатьох років, що призведе до помітного скорочення внесків до коштів на оновлення. Сучасні будівельні рішення також роблять рахунки за опалення дуже низькими.
Єдиним істотним недоліком такого рішення є ціна нерухомості. Квартири в нових будинках все ще дорожчі, ніж на вторинному ринку. За ті ж гроші ми можемо купити більшу, вживану нерухомість, яка додатково буде розташована ближче до центру міста. Для деяких інвесторів необхідність чекати квартири також може бути недоліком. Розробники намагаються зібрати покупців до завершення всього блоку. Ось чому багато інвесторів бачать свою квартиру лише в дизайні. Іноді доводиться чекати до декількох років, щоб завершити транзакцію та переїхати до квартири.
Переваги та недоліки післяпродажного обслуговування
Вторинний ринок часто асоціюється з сірими блоками з великих панелей. Однак образ старих і потворних житлових масивів не завжди має реальне виправдання. Все більше старих житлових масивів модернізують свою інфраструктуру, а утеплені блоки набувають естетичного вигляду.
Ще однією перевагою на користь вторинного ринку зазвичай є вдале розташування. Більшість старих кварталів розташовані поблизу центральних точок міст. Їх характерною рисою зазвичай є добре розвинена інфраструктура та належне транспортне сполучення з рештою міста.
На жаль, якість житла може залишити бажати кращого. Багато нерухомості з вторинного ринку потребують капітального ремонту. У разі нових квартир у нас немає великих проблем з оцінкою вартості цих робіт. Однак відновлення зайнятої нерухомості майже завжди пов'язане з непередбаченими раніше витратами. Початкова оцінка витрат інвестора може відрізнятися від реальної суми до 30 - 40%. Звичайно, витрати на ремонт старої квартири можна також розрахувати за допомогою будівельних калькуляторів (натисніть тут, щоб безкоштовно розрахувати вартість ремонту), але завжди існує ризик, що під час ремонту ванної кімнати доведеться замінити , наприклад, всю сантехніку або додаткові роботи по висиханню вологих стін. Це досить велика незручність, на яку варто звернути особливу увагу.
Ще один недолік, який відлякує потенційних інвесторів, - потворний та неефективний зовнішній вигляд оточення. Сірі сходи, відсутність квадратів, дитячих майданчиків або навіть без ліфта в чотирирівневій багатоповерхівці, на жаль, буденність. Додатковим недоліком є відсутність належних критих автостоянок. Більшість мешканців змушені залишати автомобілі під відкритим небом. Звичайно, можна лише серйозно подумати про охорону території.
Значною проблемою квартир на вторинному ринку (особливо в багатоквартирних будинках, побудованих до 1990 р.) Є постійне планування кімнат. Ремонт такого типу майна може бути дуже складним. Більшість стін у непримітних квартирах неможливо зрушити або знести. В результаті ми не можемо змінити планування кімнат, а надто тісні та вузькі коридори викликають великі труднощі у використанні. Тому, перш ніж купувати нерухомість на вторинному ринку, потрібно уважно вивчити її стан, подумати над варіантами ремонту та оглянути прилеглу територію.
Порівняння вартості обробки квартири та вартості ремонту
Як згадувалося вище, квартири з первинного ринку зазвичай вимагають повної обробки. Вони є стандартом розробника, а це означає, що нам ще доведеться інвестувати в обробку підлог, фарбування стін, обладнання для ванної та кухні, обробку сантехнічних установок та придбання основного обладнання. Приблизна вартість оздоблення типової квартири становить близько 1000 злотих / м2але докладніше про це можна дізнатися в цій статті.
У свою чергу, у квартирах із вторинного ринку ми повинні самі оцінити масштаби ремонту. Однак у більшості випадків можна буде використовувати наявну інфраструктуру. Вартість ремонту майже завжди нижча, ніж вартість обробки квартири за стандартами забудовника. Виняток становлять лише старі квартири, які знаходяться в дуже поганому стані. Необхідність висушити стіни, видалити грибки, замінити вікна або оновити всю електричну та сантехнічну установку може значно збільшити витрати на весь проект. Однак така ситуація рідкісна. У переважній більшості випадків вартість ремонту старої квартири нижча від вартості обробки нової квартири за стандартами забудовника. Детально про витрати, пов'язані з комплексним ремонтом вживаної квартири, можна дізнатися з цієї статті.
Які нові квартири користуються найбільшою популярністю?
Кілька років двокімнатні квартири площею не більше 50 м користуються найбільшою популярністю серед інвесторів2. Це найбільш економічно ефективне рішення. Дві окремі кімнати можуть збільшити ціну оренди або дозволити проживати сім’ї з дитиною. Це також хороше рішення в академічних містах. Багато молодих орендодавців живуть в одній кімнаті, а орендують іншу. Таким чином він отримує кошти на оренду та власні основні витрати.
Квартири -студії дещо менш популярні. Це пов'язано з їх меншою функціональністю. Одномісна кімната - не найкраще рішення для сім'ї з дітьми і не приносить стільки доходу від оренди. Згадані вище двокімнатні квартири набагато функціональніші та популярніші. Цікаво, що їх розмір може бути лише трохи більшим. 2 кімнати забудовані забудовниками на відносно невеликій площі. Завдяки цьому 2-кімнатна квартира коштує не набагато дорожче, ніж квартира-студія. Тим не менш, це може бути дуже тісно для сім'ї з 3 або 4 …
Інвестори також зацікавлені у 3-кімнатних квартирах. Однак їх придбання передбачає набагато більші витрати, ніж у випадку студій та двокімнатних квартир. Інвестори без належного капіталу повинні мати принаймні 20% власного внеску. Сума їх кредитних зобов'язань також вища. Вища ціна квартири також може бути пов'язана зі збільшенням суми кредитоспроможності. Це, у свою чергу, є обмеженням для певної групи потенційних інвесторів. Трикімнатна квартира-дуже комфортне рішення для інвестора, але не кожен може це собі дозволити.
Найменш популярними є 4 та 5-кімнатні квартири та квартири. Це, безумовно, найдорожчий варіант, витрати на який досить стримують багатьох інвесторів. В даний час забудовники відмовляються від будівництва більших квартир та багатоквартирних будинків. Багато великих квартир у багатоквартирних будинках, яким кілька років, досі не знайшли своїх покупців. Тому, купуючи цей вид нерухомості, ми можемо розраховувати на привабливі цінові знижки та пільги. У багатьох випадках інвестор може домовитися про дуже привабливу ціну за квадратний метр2 нерухомості. Купуючи багатоквартирний будинок, іноді можна домовитися про додаткове місце для паркування або простору терасу. На жаль, витрати на покупку найбільших квартир часто коштують мільйони доларів. Це розкіш, яку може дозволити собі лише невелика група інвесторів.
Чому нове будівництво перемагає старі блоки?
Важко однозначно відповісти на це питання. Напевно, на це є багато причин. Однак найважливішим, здається, є вищий рівень та комфорт життя. Елегантні житлові масиви є більш спокусливими, ніж старі будинки з бетону. Сучасна інфраструктура робить життя в нових квартирах більш комфортним і безпечним. Більш високий комфорт житла також перетворюється на помітне подорожчання оренди квартири. Для багатьох інвесторів це правильний спосіб інвестування капіталу.
Безсумнівною перевагою є також програма MdM - Mieszkanie dla Młodych, за якою співфінансуються лише нові квартири за стандартами забудовників.
Тим часом квартири на вторинному ринку старіють. Багато з них є квартирами в збірних блоках. Життєздатність цих структур є предметом суперечок серед багатьох фахівців. Деякі вважають, що блоки з великих плит прослужать кілька десятків років, а інші стверджують, що ці конструкції загрожують руйнуванням. Невизначений технічний стан таких об’єктів, безумовно, не стимулює потенційних інвесторів, які все більше схиляються до квартир забудовників.
