Комусь може здатися, що житлове товариство та громада мало чим відрізняються один від одного. Однак насправді їх правовий статус та специфіка діяльності зовсім різні. Нижче ми вкажемо на найважливіші подібності та відмінності, про які слід пам’ятати.
Правовий статус
Житловий кооператив - це суб’єкт господарювання, що має юридичну особу. Специфіка її діяльності ґрунтується на положеннях Закону про житлово -будівельні кооперативи та на принципах кооперативного права. Члени кооперативу мають кооператив, право власності на нерухоме майно або кооператив, право орендаря на нерухоме майно.
У свою чергу, житлова громада - це об’єднання мешканців, що не має юридичної особи та не є суб’єктом господарювання. Членом спільноти може бути будь -яка особа, яка має право власності на приміщення.
Кілька слів про житлово -будівельні кооперативи
Статистичні дані показують, що в Польщі налічується приблизно 3500 житлових кооперативів. Власників приміщень із кооперативними правами може бути до 13 мільйонів. Тому ми можемо перерахувати, що середня кількість членів одного кооперативу часто перевищує 4000 осіб. Це дуже високий показник.
Варто зазначити, однак, що сам факт наявності приміщення з кооперативними правами не означає відразу, що його власник стає членом кооперативу. Процес членства є більш складним і вимагає реєстраційного внеску. Його вартість не може перевищувати найнижчу національну зарплату. Саме вступний внесок викликає найбільше огиду серед мешканців. Багато з них вирішують не стати членом житлового товариства. Плата є досить сумнівною і ефективно відлякує більшість мешканців. Такі особи де -факто не мають впливу на діяльність правління, вони не можуть відвідувати засідання чи отримувати фінансову звітність. Це може призвести до багатьох порушень в організаційній структурі. Тож не дивно, що багато великих житлово -будівельних кооперативів завоювали сумнівну репутацію серед своїх мешканців.
Аналізуючи діяльність житлового кооперативу, також варто оцінити можливості прийняття рішень його членами. Кожен член кооперативу має право голосу, і голоси всіх зібраних на зборах рівні. Тож припустимо, що 300 людей регулярно відвідують зустріч. У цьому випадку один голос не матиме занадто великої сили.
А яка ситуація у житлових громадах?
Житлова асоціація - це об'єднання мешканців певного кварталу / садиби. Його члени мають повне право власності. Житлова спілка не повинна мати введених організаційних підрозділів або наймати на посаду голів (як це має місце у кооперативах). Саме мешканці визначають правила її функціонування. Більш того, членом житлової спільноти може бути будь -яка особа, яка має права на квартиру. Плата за реєстрацію не сплачується, а збори спільноти відкриті для всіх. Це означає, що після покупки нерухомості ми можемо негайно стати членом спільноти і мати реальний вплив на її функціонування.
У громаді кожен житель має право голосу. Однак його вартість вимірюється вартістю приміщень, що належать (зазвичай вимірюється з урахуванням площі). Резидент, який сплачує більше податків, матиме ширше право вирішувати діяльність громади.
Немає вказівок щодо максимальної кількості членів ОСББ. Однак зазвичай це максимум кілька десятків або декількох сотень людей. Житлова спілка значно менша за житловий кооператив. Його члени в основному піклуються про власні інтереси та загальне благо. Менша кількість членів покращує функціонування громади. Для резидента це набагато сприятливіша ситуація, яка дає більше реальних прав приймати рішення (наприклад, вибір компанії з реконструкції).
Структура влади в кооперативах та житлових громадах
Як ми вже згадували раніше, житлова спілка має чітко нав'язану організаційну структуру. Кооператив очолює Наглядова рада. Члени ради обираються на загальних зборах кооперативу. Цікаво, що їх може ідентифікувати лише кілька членів, які з’являться на засіданні. Звичайно, членство в раді пов'язане з фінансовими винагородами, які покриваються кооперативними коштами. Одним із завдань Наглядової ради є обрання правління, яке стане наступним підрозділом, який приймає рішення.
Управління житловою громадою набагато простіше. Громада не потребує наглядової ради, яку потрібно фінансувати. Досить обрати членів правління. У громаді кожен має право голосу. Найважливіший голос - за тих, хто платить найбільшу орендну плату. Члени громади володіють квартирами, якими вони керують. Вони піклуються про спільне благо і несуть відповідальність за свої рішення. Більше того, вони не повинні покривати винагороду Спостережної ради. Обмеження високооплачуваної організаційної структури забезпечує краще управління фінансовими ресурсами.
Специфіка створеної документації та розрахунків також є великою відмінністю. Як правило, житлове товариство запроваджує досить прості розрахунки, зрозумілі кожному учаснику. У випадку кооперативів документація набагато складніша.
Оренда - хто буде платити більше?
Житлові кооперативи працевлаштовують своїх працівників (президентів та працівників адміністрації). Отже, їх експлуатаційні витрати досить високі. Тому орендна плата, визначена у житлово -будівельних кооперативах, може становити навіть половину суми, визначеної громадами. Громадська рада постійно контролюється членами / власниками майна. Це призводить до більш ефективного управління спільними фінансами. В результаті орендна плата у багатьох громадах залишається на привабливому рівні. Однак є випадки, коли більшу орендну плату сплачують жителі громади.
Ремонт
Житлова спілка спільно обирає компанії, які здійснюватимуть ремонт. Завдяки цьому мешканці можуть вказати пропозиції, які, на їхню думку, є найбільш вигідними. Такі типи пропозицій можна збирати наприклад за цим посиланням. Менша громада може швидко виявити елементи будівлі, які потребують ремонту. Як правило, це означає регулярне усунення всіх несправностей у загальній частині.
У випадку житлового кооперативу справа складніша. Вибір компанії з ремонту залежить від правління, члени якого не мають проживати в цьому районі. Противники житлових кооперативів часто підкреслюють, що правління може вибирати неконкурентні пропозиції. В результаті витрати на оновлення будуть вищими, а частота їх ремонтів зменшиться.
Найголовніша відмінність - питання забезпечення власності
Члени громади володіють квартирами з повним правом власності. Це означає, що житлове товариство не може нести будь -які зобов’язання щодо будівлі без згоди його мешканців. Питання можливих позик має бути чітко оголошено, і кожен орендодавець повинен дати свою письмову згоду.
Щодо кооперативів, це вже не так просто. Члени кооперативу мають у власності нерухоме майно з правами орендаря кооперативу або права власності на кооператив. Таким чином, їх права власності є неповними. Житлова асоціація може накласти на себе певні фінансові навантаження (наприклад, позику) без повної згоди мешканців.
Справа стає дуже складним, коли кооператив не може погасити свої зобов’язання та оголошує банкрутство (і це сьогодні не рідкість). Після оголошення банкрутства права кооперативу на приміщення стануть частиною активів банкрутства. Ця ситуація особливо несприятлива для людей, які мають лише права орендаря нерухомості. Банкрутство кооперативу може призвести до втрати прав на приміщення для них.
Люди, які володіють нерухомістю на правах кооперативної власності, перебувають у дещо кращому становищі. Вони можуть подати заяву про окреме володіння (повне право власності). Однак процедура досить складна. Пам’ятайте, що тільки власники приміщень з повним правом власності не можуть бути обтяжені жодним чином за борги кооперативу.
