Сервітут на землю - це вид обмеженого права власності. Його встановлення накладає ряд прав та обов'язків на обидві сторони (на службу та на правлячу). Нижче ми вкажемо на найважливіші юридичні аспекти, а також визначимо найважливіші права та обов’язки, що виникли внаслідок заснування сервітуту.
Ви будуєте або ремонтуєте будинок? Перевірте вартість на будівельних калькуляторах.
Правові підстави
Права та обов'язки, що випливають із сервітуту, регулюються на підставі Цивільного кодексу. У третьому розділі законодавець перелічив усі права, обов’язки та види сервітутів. Однією з трьох форм сервітуту є земельний сервітут. Його визначення можна знайти у ст. 285, абз. 1 Цивільного кодексу вважає, що:
„Нерухомість може бути обтяжена на користь власника іншої нерухомості (нерухомості з володінням) права, зміст якого полягає в тому, що власник пануючої нерухомості може користуватися обтяженою нерухомістю обсяг, або те, що власник обтяженої нерухомості обмежений щодо певних дій, або той факт, що власник обтяженої нерухомості не має права користуватися певними правами, які він має по відношенню до нерухомості відповідно до положення про зміст та здійснення права власності (земельний сервітут) ”.
Розмовно кажучи, сервітут земельної ділянки - це правовідношення між двома майнами. Перший - це нерухоме майно, на яке встановлюється сервітут. Другий - це власність слуги, тобто з обов'язком встановити сервітут.
Форми сервітуту нерухомості
Сервітут сюжету може мати дві форми:
відчинено - полягає в активному використанні обтяженої (слуги) нерухомості правлячою партією. Його мета - підвищити зручність користування пануючою власністю. Найпоширенішою формою активного земельного сервітуту є сервітут необхідної дороги. Він полягає в тому, що правляча партія може легально проїхати через обтяжене майно, щоб потрапити на дорогу загального користування. Обов’язок слуги - забезпечити можливість подорожі.
Пасивний - власник службового майна не може виконувати певну діяльність, яка може ускладнити використання пануючого майна. Формою пасивного сервітуту може бути заборона садити високі дерева на кордоні власності.
Земельний сервітут нерухомості проти особистого сервітуту та сервітуту передачі
У польському законодавстві є три види сервітутів. Перший, про який йшлося вище, - це земельний сервітутяка встановлюється для конкретних об’єктів нерухомості (а не для їх власників). Після продажу майна сервітут передається новому власнику. Більше того, таке обмеження права власності не може бути встановлено з метою покращення особистого комфорту правлячої партії.
Особистий сервітут вона заснована на користь фізичної особи, а не на користь землі (як це має місце у земельному сервітуті). Усі права та обов’язки поширюються на конкретну фізичну особу і втрачають чинність зі смертю правлячої партії.
Третій вид Сервітут передачі. Це своєрідне обмежене право власності, підприємство якого залишається стороною управління. Сервітут передачі полягає у наданні доступу до транспортних установок, необхідних для нормальної роботи підприємства (наприклад, газу, електроенергії, пари). Сервітут передачі може бути встановлений, коли для доступу до установки потрібне будівництво об'єктів передачі на ділянках, що не належать підприємству. Встановлення сервітуту стосується в цьому випадку самого підприємства, яке стає правлячою партією. Усі права та обов’язки, що випливають із сервітуту, припиняються лише тоді, коли підприємство припиняє свою діяльність. У цьому випадку нинішній власник зобов’язаний вилучити все передавальне обладнання з обтяженого майна.
Полегшення необхідної дороги
Також згадується як сервітут дороги або сервітут проходу та проходу. Це найпоширеніша форма встановлення сервітуту. Це відбувається, коли нерухома влада не має належного доступу до автомобільної дороги загального користування. Встановлення сервітуту необхідної дороги зобов’язує слугу дозволити проїзд через його територію. Це процедура, яка дещо обмежує права власності правлячої партії. Тому сервітут необхідної дороги може бути встановлений лише в особливих випадках, за якими слідує соціально-економічний інтерес.
Теоретично неможливо встановити сервітут для земель, які вже мають доступ до дороги загального користування (навіть якщо це досить складно). Однак власник нерухомості має повне право подати заявку на сервітут, якщо це єдиний спосіб зв’язати майно з дорогою загального користування. У цьому випадку власник обтяженого майна повинен буде дозволити проїзд через своє майно. Сервітут на землю є платною формою. Тому правляча партія повинна буде покрити витрати на встановлення сервітуту переваги. Його розмір може бути визначений спільно обома сторонами (якщо сервітут встановлений договором) або за рішенням суду.
Сервітут в результаті будівництва на чужій землі
Встановлення сервітуту може статися, коли будівля була зведена за кордоном сусідніх земель. Власник прилеглої землі не може вимагати відновлення свого майна до його первісного стану. Це вимагатиме знесення частини будівлі або навіть її цілісності. Єдиним ефективним вирішенням конфлікту в цьому випадку є продаж частини майна або встановлення сервітуту. В останньому випадку слуга є власником майна, на якому будівля була незаконно побудована. Він може вимагати встановлення сервітуту, а отже, покриття витрат, що виникли внаслідок зменшення вартості його землі. В обмін на отримання відповідної винагороди, слуга погоджується залишити будівлю у її власності.
Як встановити земельний сервітут?
Існує кілька способів встановлення земельного сервітуту. Найпоширеніший і найпростіший спосіб - підписати відповідний договір. Для цього потрібна угода між власником обтяженого майна та власником домінуючого майна. У договорі має бути зазначено обсяг сервітуту та фінансові умови. Документ повинен бути підписаний обома сторонами та засвідчений нотаріально. Сам земельний сервітут може бути внесений до земельного та іпотечного реєстру, але це не обов’язково.
Другий спосіб встановлення сервітуту - це судовий розгляд. Це відбувається, коли сторони у процесі не можуть досягти згоди. Власник майна, що панує, має надіслати до суду спеціальний лист. У документі повинні бути зазначені всі сторони провадження, обсяг сервітуту та приміщення для його створення. Рішення суду не є процесуальним та зобов’язує обидві сторони сервітуту.
Особливою формою встановлення сервітуту є давність. Необхідний час узукапіону становить 20 років (добросовісно) або 30 років (недобросовісно). Добросовісне користування відбувається, коли особа, яка користується земельною ділянкою, помилково переконана, що має право власності. Водночас ці помилки мають бути виправдані обставинами справи. У свою чергу, недобросовісна набувальна давність виникає, коли спонтанний власник знає, що він чи вона не мають права власності на землю або могли легко дізнатися про це.
Основні права та обов’язки
Встановлення земельного сервітуту покладає на обидві сторони особливі права та обов'язки. Власник обтяженого нерухомого майна зобов’язаний дозволити користування своїм майном у межах, передбачених сервітутом. Власник пануючого майна має право користуватися частиною майна прислуги. Класичний приклад - сервітут необхідного шляху. Встановлення сервітуту відбувається, коли пануюча власність не має доступу до дороги загального користування. У цьому випадку власник службового майна повинен дозволити прохід через своє майно - це його невід'ємне зобов'язання. Однак варто ще раз підкреслити, що сервітут платний. Отже, власник пануючого майна зобов’язаний покривати витрати на користування або експлуатацію зони обслуговування.
Власник сервітутного майна також має право подати заяву про припинення дії сервітуту. Передумовою тут може бути зміна відносин сервітуту, через що сервітут став особливо обтяжливим, а панівна власність вже має доступ до дороги загального користування.
Земельні та особисті сервітути та передавальні сервітути, винагорода
Цивільний кодекс не встановлює єдиної плати внаслідок встановлення сервітуту. У деяких випадках встановлення сервітуту відбувається безкоштовно. Це стосується випадків, коли власник обтяженого майна звільняється з винагороди. В інших випадках власник правлячого майна повинен покрити витрати на сервітут. Збір є компенсаційним, а не компенсаційним. Це означає, що він може бути одноразовим або повторюваним. Його розмір зазвичай визначає судовий експерт, який вивчає всю справу. Найпоширенішим правилом є те, що сума винагороди за сервітут земельної ділянки або сервітут передачі має покривати зменшення вартості сервітутного майна, що виникло внаслідок встановлення сервітуту.
У деяких випадках також встановлюється участь у витратах на експлуатацію землі (наприклад, на реконструкцію доріг).
