Ціни на нові квартири за стандартом забудовника у великих містах нашої країни досить високі. В даний час мало хто може дозволити собі придбати велику квартиру без допомоги іпотеки. Ми часто бачимо жадібність забудовників як причину високої ставки за м2 нерухомості. Але чи справді їх заробіток такий високий? І наскільки вони перетворюються на підвищення цін на квартири?
Ви купили квартиру і шукаєте перевірену компанію з ремонту? Скористайтесь послугою «Підрядник» та отримайте пропозиції від компаній, зацікавлених у виконанні вашого замовлення!
Яка маржа розробника?
Середня маржа розробника становить близько 20 відсотків. Однак ми повинні пам’ятати, що маржа - це не дохід забудовника. Ціна квартири складається з
Змінні витрати - тобто купівля землі, працевлаштування будівельників, проект будівництва, податок, матеріали, витрати на дозволи та формальності.
Маржа - тобто різниця між постійними витратами та ціною квартири.
Постійні витрати - як згадувалося вище, маржа забудовника не є сумою його доходу. Усі постійні витрати необхідно відняти з маржі (припустимо 20%). Це будуть офісні збори, адміністративний персонал, маркетингові збори тощо. Фіксовані витрати зазвичай становлять від 5 до 12% маржі. Таким чином, загальний дохід забудовника вже не такий високий.
Заробіток розробника в цифрах
Зі звіту НБП "Інформація про ціни на житло та ситуацію на ринку житлової та комерційної нерухомості у Польщі у третьому кварталі 2015 року" показує, що середні ціни покупки квартир у найбільших містах нашої країни складають:
- Варшава - 7800 злотих / м2 (включаючи приблизно 1500 злотих у маржі розвитку).
- Гдиня - 6800 злотих / м2 (включаючи приблизно 1200 злотих у маржі розвитку).
- Краків - 6400 злотих / м2 (включаючи приблизно 1500 злотих у маржі розвитку).
- Гданськ - 6300 злотих / м2 (включаючи близько 1100 злотих у маржі розвитку).
- Познань - 6100 злотих / м2 (включаючи приблизно 1200 злотих у маржі розвитку).
- Вроцлав - 6000 злотих / м2 (включаючи близько 1100 злотих у маржі розвитку).
- Лодзь - 4500 злотих / м2 (включаючи приблизно 900 злотих маржі розробника).
Виходячи з наведених вище розрахунків, ми розглянемо витрати на придбання прикладу квартири. Припустимо, що ми купуємо двокімнатне приміщення площею 40 м22. Якою буде маржа розробника?
- Варшава - ціна квартири складе 312 000 злотих. Маржа розробника становить приблизно 60 000 злотих.
- Гдиня - за квартиру ми заплатимо 272 000 злотих. З них 48 000 злотих буде спрямовано на маржу розвитку.
- Краків - через 40 м2 ми заплатимо 256 000 злотих за квартиру. Маржа розробника становить приблизно 60 000 злотих.
- Гданськ - покупка коштуватиме приблизно 252 000 злотих. Маржа розробника становить 44 000 злотих
- Познань - ми купимо квартиру на первинному ринку приблизно за 244 000 злотих. З яких 48 000 злотих буде використано на прибуток розробника.
- Вроцлав - приміщення коштуватиме близько 240 000 злотих. Маржа розробника становить приблизно 44 000 злотих.
- Лодзь - ціна квартири буде відносно низькою і становитиме 180 000 злотих. В порядку. 36 000 злотих. із зазначеної вище суми буде маржа розробника.
Чи справді заробіток розробників такий високий?
Це правда, що маржа розвитку може бути досить важким тягарем для людини, яка купує нерухомість. Середня прибуток у третьому кварталі 2015 року становила 20% від вартості нерухомості. Звичайно, це не означає, що розробник заробив стільки на продажах. Після вирахування постійних витрат 8–15% залишилося в його кишені. Це багато?
З точки зору покупця, однозначно так. Однак фахівці підкреслюють, що з часто багатомільйонним внеском і торговим ризиком це не надмірна частка. Розробники згадують часи буму, коли середня маржа становила близько 40%. Все вказує на те, що інтенсивне зростання цін на нерухомість вже позаду. Дуже високі показники розвитку - це історія. Це правда, що є також інвестиції, де маржа перевищує 30%. Однак зараз вони рідкість. Все частіше маржа розвитку опускається нижче значення 20%. Певним чином це пов’язано з впровадженням другого видання програми Mieszkanie dla Młodych, де також можна купувати квартири на вторинному ринку. Це змушує розробників знижувати ціни і, опосередковано, знижувати свою націнку.
Звідки надмірні ціни на нерухомість
Іноді в пропозиціях продажів фігурує нерухомість, ціни на яку значно відрізняються від поточних ринкових ставок. Це пов'язано з надзвичайною жадібністю розробника, який хоче заробити більше від покупця? Не обов'язково. Пам’ятайте, що однією зі складових витрат на приміщення є ціна покупки земельної ділянки. Тому ціни на квартири в виключно привабливих місцях будуть набагато дорожчими для покупця. При визначенні ціни на землю найчастіше використовується ставка PUM (Корисна житлова площа). Це показник, який показує, скільки житлової площі можна "отримати" з кожного квадратного метра2 поверхні землі. Плани просторового розвитку, які вказують максимальну поверховість будівлі, мають найбільш значний вплив на індекс PUM. Наприклад, якщо в планах передбачено будівництво 4-поверхового будинку, то коефіцієнт ПУМ на кожен 1 м2 землі буде 4.
Для спрощення ми вважаємо, що чим вище вартість землі, тим вище буде коефіцієнт PUM. Його середнє значення у випадку Варшави становить приблизно 1800 злотих. Для порівняння, вартість PUM у Лодзі часто не перевищує 500 злотих. Відповідно, ціни на нерухомість у цьому місті будуть набагато привабливішими.
А коли ми купуємо квартиру?
Якщо ми вже вирішили купити квартиру у забудовника, варто врахувати витрати на її обробку. Якщо ми хочемо виконати роботи на гідному рівні, ми повинні врахувати витрати до 20% від стартової ціни квартири. Звичайно, роботи також можна зробити набагато дешевше, і точну вартість можна розрахувати ремонтний калькулятор.
І де знайти перевіреного підрядника, який одночасно виконає роботу на високому рівні і не виставить вам величезної суми? Найкраще в Інтернеті серед перевірених компаній, які представлять вам пропозиції після заповнення цієї форми.
