Купівля квартири часто вимагає підписання попереднього договору. Частиною цього юридичного зобов’язання є виплата відповідної суми грошей продавцю. Ця грошова допомога може мати статус першого внеску або авансу. Теоретично обидва ці рішення дуже схожі. Однак реальні розбіжності виникають, коли одна зі сторін розриває попередній договір. Нижче ми вкажемо, яке рішення буде пов'язане з більшою безпекою інтересів покупця та продавця.
Ви купуєте квартиру? Перевірте, чи достатньо для його оновлення - скористайтесь калькулятором ремонту. А потім знайдіть підрядника за допомогою служби «Підрядник пошуку» на будівельних калькуляторах.
Що таке передоплата при купівлі квартири?
Це узгоджена сума грошей, яка виплачується у рахунок майбутньої дебіторської заборгованості в результаті укладення договору купівлі -продажу. Варто зазначити, що поняття авансового платежу не включено до положень Цивільного кодексу. Отже, питання можливого погашення авансового платежу регулюються загальними положеннями щодо виконання взаємних договорів. З цієї причини авансовий платіж під час підписання попереднього договору про купівлю нерухомості не становить дуже хорошої безпеки для покупця. Продавець може в будь -який час знайти більш вигідного підрядника та відмовитися від договору. Це не понесе ніяких наслідків.
Що таке початковий внесок?
На відміну від авансового внеску, на авансовий внесок поширюються положення Цивільного кодексу. Питання повернення завдатку при розірванні договору суворо регулюються ст. 394. Відповідно до його положень, якщо одна зі сторін не дотримується умов договору, інша може вийти з договору та утримати перший внесок. Додаткового строку для відмови від договору немає. Якщо інша сторона сама сплатила перший внесок (наприклад, сторона, яка купувала квартиру), вона може вимагати подвійну суму першого внеску.
Отже, ми можемо бачити, що це форма, яка мобілізує обидві сторони контракту. Продавцю не буде вигідно розривати попередній договір. У свою чергу покупець не відмовляється від договору, оскільки це призведе до втрати авансового платежу.
Бувають також ситуації, коли продавець дає покупцеві початковий внесок у незбільшеній сумі. Це відбувається, коли:
- Договір не укладено, але жодна зі сторін не відповідає за нього.
- Договір не укладено, але за нього відповідають обидві сторони.
- Договір був розірваний обома сторонами на підставі ухвали суду.
У вищезгаданих випадках під час розірвання попереднього договору сума початкового внеску, зазначена в договорі, повертається без подвоєння. Датою погашення депозиту є дата виходу з попереднього договору.
Варто підкреслити, що підставою для подання заяви про повернення застави повинні бути положення попереднього договору. У документі обидві сторони можуть вказати свої власні умови щодо наслідків розірвання договору. Положення Цивільного кодексу застосовуються лише тоді, коли попередній договір не містив чітких положень щодо правил та розміру авансового платежу.
Як визначити суму авансу та першого внеску?
Немає обмежень зверху вниз щодо максимальної суми авансу або депозиту. Їх сума залежить від індивідуальних домовленостей між сторонами договору. Як правило, сума становить 10% від вартості нерухомості. Іноді трапляється, що одна зі сторін вимагає набагато більшої суми першого внеску. Його подвоєння в результаті розірвання контракту призведе до значної суми. Однак слід бути особливо обережним, оскільки така практика може розцінюватися як порушення закону.
Верхньої межі авансових платежів немає, і жодна державна установа цим не зацікавиться. Однак стороні покупця тут слід бути обережним. Вимагати повернення авансового платежу після розриву попереднього договору може бути досить клопітким.
Кінцевий термін подання заяви про повернення депозиту
Заявка на повернення подвоєної суми є своєчасною. Це означає, що сторона у провадженні має обмежений час для звернення до суду з позовом про повернення авансового платежу подвійної вартості. Це стосується випадків, коли сторона, яка розриває договір, відмовляється передати вимогу у подвійному розмірі. У цій ситуації застосовуються положення Цивільного кодексу щодо позовної давності. Відповідно до ст. 118, позовна давність становить десять років. Виняток становлять претензії щодо періодичних виплат та вимоги, пов’язані з веденням бізнесу. Тут термін позовної давності становить три роки. Якщо ми не подамо заявку на відшкодування протягом цього часу, наше право на відшкодування втрачає силу.
Що вибрати - аванс або аванс?
Можна припустити, що перший внесок є більш ефективною формою захисту інтересів покупця та продавця. Покупець може бути впевнений, що продавець не знайде більш привабливого підрядника і не розірве попередній договір. У свою чергу, продавець стежить за тим, щоб покупець мав реальну зацікавленість у покупці, і йому не буде вигідно відмовитися від попереднього договору.
У більшості випадків авансовий внесок стане кращою безпекою для обох сторін. Однак варто пам’ятати, що розрив договору тягне за собою більшу відповідальність, ніж у випадку авансового платежу (тут розірвання пов’язане лише з поверненням раніше сплачених коштів).
У разі першого внеску справа стає більш клопітною для сторони, яка розриває договір або не виконує його. Покупець повинен врахувати, що невиконання положень попереднього договору або його порушення призведе до втрати права на повернення завдатку. У свою чергу, сторона, що продає, повинна враховувати, що невиконання положень або порушення договору вимагатиме повернення подвійної суми завдатку. Тому варто уважно проаналізувати положення попередньої документації та переконатися, що ми зможемо виконати усі зобов’язання, що випливають з неї.
Важливо також зазначити в положеннях договору, яку форму оплати готівкою сплачує покупець (аванс або перший внесок). Незрозуміле визначення статусу пільги може стати проблемою у разі порушення договору. Тоді спір вирішується в суді. Сторони у провадженні мають зібрати докази (наприклад, свідки, присутні під час переговорів про контракт). Визначення того, що ви маєте рацію, може зайняти багато часу, а результат судового розгляду невизначений. Тому варто захиститися від таких ситуацій і точно визначити статус пільги в попередньому договорі.
